Próba prognozy dla rynku nieruchomości na 2016 rok
Krótka analiza wyjściowa
Od wielu lat prognozowanie zjawisk na rynku nieruchomości w dłuższej perspektywie jest bardzo trudne. Po ogłoszeniu w październiku 2008 roku ogólnoświatowego kryzysu finansowego początek 2009 roku był przełomowy dla rynków nieruchomości większości państw. Kolejne lata przynosiły spadki o różnym nasileniu cen ofertowych i transakcyjnych. Dotyczyło to również polskiego rynku nieruchomości.
Na polskim pierwotnym rynku nieruchomości tendencja spadkowa utrzymywała się konsekwentnie do końca 2013 roku, aby nieznacznie wzrosnąć w dwóch ostatnich latach. Narodowy Bank Polski od wielu lat bada krajowy rynek nieruchomości i wyniki tych badań zdają się być wiarygodne, tym bardziej, że obok cen ofertowych obejmują swoim zakresem także ceny transakcyjne na nieruchomościach. Doskonale ilustrują te zjawiska cykliczne publikacje NBP „Informacje o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce.”I Podobną, spadkową tendencję zanotowały w omawianym okresie ofertowe ceny nieruchomości mieszkaniowych. Po 2008 roku ceny pierwotnego rynku sukcesywnie kroczyły w dół, choć zauważalne były krótkookresowe wahnięcia. Natomiast na wtórnym rynku charakter spadku cen ofertowych był znacznie spokojniejszy, ale równie systematyczny i trwały.
Na progu 2016 roku należy zwrócić uwagę na skomplikowaną sytuację polityczną, społeczną i gospodarczą Unii Europejskiej, spowolnienie chińskiej gospodarki, ostre konflikty wyznaniowe i etniczne na Bliskim Wschodzie i w Afryce Północnej. Także w Polsce rodzą się coraz silniejsze protesty społeczne, które mogą przybierać na sile. Niepokoje na szczęście nie osłabiają jeszcze dobrze prosperującej krajowej gospodarki.
Wymienione czynniki zewnętrzne i wewnętrzne mogą w krótkim czasie radykalnie zmienić oblicze naszej gospodarki i tempa jej wzrostu. Pamiętać przy tym należy, że ogólnoświatowy kryzys finansowy nadal nie ustąpił i niebawem powinien pokazać kolejną swoją odsłonę, bardziej drastyczną. To, że kryzys bezpośrednio Polski nie dotknął, nie oznacza, że tak będzie nadal. Pompowane do naszego kraju kolejne miliardy euro kiedyś się skończą, oby nie szybciej, niż zakładała to obecna perspektywa 2014-2020.
Prognozowanie zachowań krajowego rynku nieruchomości w wyjątkowo trudnej sytuacji jest bardzo skomplikowane. Podejmuję jednak tę próbę.
Próba prognozy na 2016 rok
Prognoza dotyczy poszczególnych wybranych rodzajów nieruchomości. Uwzględnia także podział na rynek pierwotny i wtórny.
Mieszkania, jako jedyny rodzaj nieruchomości, sprzedają się dobrze, niezależnie od wielkości – małe i duże. Hamulcem w sprzedaży jest w pierwszej kolejności cena.
Następuje jednakże sukcesywne nasycenie rynku nowo budowanymi mieszkaniami. Deweloperzy nieustannie budują. Można spodziewać się, że nieznaczny wzrost cen na rynku pierwotnym, obserwowany od początku 2014 roku, w drugiej połowie 2016 roku zatrzyma się, a następnie przejdzie w fazę spadkową.
Nadprodukcja na pierwotnym rynku mieszkaniowym spowoduje dalszy spadek cen transakcyjnych używanych mieszkań sięgających nawet 15 procent.
Nowe domy jednorodzinne wolnostojące, w zabudowie bliźniaczej i szeregowej znacznie wolniej się sprzedają niż nowe mieszkania. Część deweloperów rezygnuje z kolejnych inwestycji na korzyść mieszkaniówki wielorodzinnej. Spadek cen domów na rynku pierwotnym jest nieunikniony.
Wtórny rynek domów, szczególnie starszych z okresy PRL-u, odnotuje duże spadki cen transakcyjnych. Coraz częściej klienci zainteresowani zakupem domów zwracają baczną uwagę na energooszczędność, rodzaj i jakość materiałów ściennych, okien, pokryć dachowych, źródeł ciepła. Jeśli oferta nie spełnia ich oczekiwań, wybierają domy na rynku pierwotnym albo realizację budowy we własnym zakresie. Także nadmierna powierzchnia starych domów powyżej 180 mkw., a jest sporo ofert starych domów o powierzchniach 220, 250 i 300 mkw., odstręcza poszukujących. Obecni nabywcy poszukują domy o małych powierzchniach od 100 do 130 mkw.
Działki budowlane położone w strefach miejskich utrzymywać będą ceny na dotychczasowym poziomie, szczególnie te, które objęte są miejscowymi planami zagospodarowania.
Działki odległe od miast i położone na terenach wiejskich w 2016 r. powinny spadać w cenach, nawet do 15 procent.
Grunty rolne podskoczą w cenach utrzymując trend wzrostowy odnotowywany od ponad dwudziestu pięciu lat. W pierwszej połowie 2016 roku wzrost będzie minimalny, spowodowany wprowadzonymi ograniczeniami w obrocie ziemią. Wzrost cen gruntów w najbliżej przyszłości będzie miał jednak charakter skokowy o co najmniej 30 procent.
Lokale użytkowe, których spora część nadal stoi pusta, spadną w cenach sprzedaży. Przy najmie lokali sytuacja jest nieco lepsza. Moim zdaniem dalszy przyrost pustostanów jest nieunikniony. Zwiększy się także rotacja najemców najmowanych lokali.
Jedynie w istniejących już i przyjętych przez lokalne społeczności wielkopowierzchniowych obiektach handlowych (centrach, galeriach) ceny powinny się utrzymywać na dotychczasowym poziomie.
Powierzchnie magazynowo-składowe będą rosnąć w cenach, a pokrycie najmem wzrastać. Nadal będą przybywać nowobudowane obiekty magazynowo-składowe. Koniunktura w tym segmencie rynku nieruchomościami od kilku lat wykazuje wzrosty i może załamać ją tylko w dwóch przypadkach: radykalnego pogorszenia sytuacji gospodarczej w UE oraz nieodpowiedzialnych decyzji politycznych w kraju.
Obiekty i tereny rekreacyjne rzadko poddawane są analizie. W tym segmencie rynku nieruchomości przewiduję istotny przyrost ofert, głównie prywatnych domków letniskowych w całej gamie technologicznej, od drewnianych altan po murowane mini wille letniskowe. Podobnie będzie z niezabudowanymi działkami rekreacyjnymi. Ceny będą się utrzymywać w 2016 roku na dotychczasowym poziomie, ograniczając ich obrót. W latach następnych ceny powinny już spadać.
Podsumowanie
Coroczne prognozy rynku nieruchomości, które dokonuję od kilkunastu lat, w zdecydowanej większości się sprawdzały. Można założyć, że pierwsza połowa 2016 roku będzie stosunkowo stabilna, druga połowa wykaże już wyraźne postępujące zmiany. Dla właścicieli nieruchomości prognoza nie jest najlepsza, stwarza jednak dogodne warunki dla osób fizycznych i firm inwestujących w nieruchomości.
Prognoza na 2016 roku wg rodzajów nieruchomości
*dotyczy domów wybudowanych przed 1995 rokiem
Opracowanie własne
W 2016 roku najlepiej sprzedawać będą się grunty i gospodarstwa rolne, pomimo wzrastających cen. Podobnie dobre prognozy są dla nowoczesnych powierzchni składowo-magazynowych.
Pomimo prognozowanego spadku cen, mieszkania nadal sprzedawać będą się dobrze.
Zastój utrzyma się na rynku nieruchomości rekreacyjnych, poprzez utrzymanie cen na obecnym poziomie, hamujących popyt.
Trudna będzie sprzedaż i wynajmowanie lokali użytkowych przeznaczonych na cele biurowe, usługowe i handlowe, szczególnie mieszczących się w starych obiektach i o większych powierzchniach powyżej 100 -150 metrów.
Na poziom aktywności inwestorów na rynku mieszkaniowym wpływ w 2016 roku będzie miało utrudnione i droższe korzystanie z zewnętrznego finansowania zakupu nieruchomości. Droższe, bo banki przerzucą na klientów wprowadzone dodatkowe opodatkowanie aktywów bankowych. Utrudnione, bo wzrósł wkład własny kredytów hipotecznych z 10 do 15 procent wartości nieruchomości.
W drugiej połowie roku można się także spodziewać wyczerpania przewidzianej na 2016 rok puli środków w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych” (MdM). Te utrudnienia dotkną przede wszystkim ludzi młodych, co powinno spowodować zwiększenie zainteresowania najmem lokali mieszkalnych – nie tyle z wyboru co z konieczności ekonomicznej.
Andrzej Jakiel
analityk i doradca rynku nieruchomości, prezes OSRN, wiceprezydent FPPRN, Mediator Polska
I Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce, Narodowy Bank Polski, Warszawa 2015, https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_09_2015.pdf
II Internet: Agencja Nieruchomości Rolnych, https://www.anr.gov.pl/web/guest/welcome/-/journal_content/56/358/6302378?redirect
Artykuł został również opublikowany w trzecim wydaniu pisma „Doradca Rynku Nieruchomości” ze stycznia 2016 roku – strona 23 i 24.
Link do pełnego wydania: Doradca Rynku Nieruchomości – Numer 3 – Styczeń 2016